Rezidenční nemovitosti

Poradenství v oblasti investic a správy nemovitostí se tento rok věnuje jubilejních dvacet let. A nám se ho letos opět podařilo přesvědčit k přednášce na FPG MoneyExpo Invest Praha 2019. Zajímalo nás, mimo jiné, jak se trh rezidenčních nemovitostí za čtyři roky od jeho poslední prezentace proměnil.

Naposledy jsi k návštěvníkům konference hovořil na MoneyExpu Invest v roce 2015. Tvá prezentace byla zaplněna do posledního místa a protáhla se až do času následné prezentace. Ano, samozřejmě si na to vzpomínám. Nutno dodat, že nešlo o můj špatný „timing“.

Účastníci měli mnoho dotazů, investice do nemovitostí je zajímaly, chtěli vědět též řadu detailů, vše se protáhlo a já se pak několikrát omlouval následnému vystupujícímu. Ještě i dnes bych mu měl poděkovat za trpělivost. Některým z nich jsi pak také radil při jejich následné praktické realizaci investice do nemovitostí.

Ano a někteří se na mne obrátili o radu při jejich prvotních investicích, mnozí z nich jsou dodnes mými klienty. Myslím, že žádný z nich dnes nelituje, že do nemovitostí investoval. Ceny bytů šli podstatně nahoru, nájmy také, nakupovali při výhodných podmínkách úvěrů. Jsem moc rád, že jsou dnes spokojenými, zajištěnými investory.

Jak se trh realitních nemovitostí od té doby změnil?

Některé změny jsou obecně známé – došlo k výraznému růstu cen nemovitostí, a to tentokráte i v dříve opomíjených lokalitách, např. v Ústí nad Labem evidujeme růst cen o více jak 70 %. Zásadními faktory obecného růstu cen jsou nedostatek bytů, vyšší poptávka po nich z důvodů investiční poptávky a také to, že lidé chtějí bydlet singl a mít i více jak jeden byt pro vlastní potřebu.

Mnoho lidí nakupovalo byty pro své blízké, neboť se obávalo právě onoho nárůstu cen, často tyto byty ani nezamýšleli pronajímat. Toto bylo způsobeno relativně levnými byty ve srovnání s příjmy ekonomicky aktivních. Postupně se tato disproporce vyrovnává a relativní náklady na pořízení či pronájem bytu se u nás postupně srovnávají se zeměmi na západ od nás.

Podstatnou mezeru lze ještě nadále vysledovat v ceně nájmů. Specifickým poznatkem pak je nepřiměřený rozdíl mezi cenami rekonstruovaných a rekonstruovaných bytů. Zde se situace naprosto změnila. Dříve se ceny rekonstrukcí do ceny nemovitostí započítali v řadů 50 až 70 %, dnes jsou lidé ochotni za zrekonstruovaný byt připlatit i téměř dvojnásobek ceny rekonstrukce.

Důvodem může být to, že lidé nechtějí z různých důvodů rekonstrukce bytů podstupovat. Do budoucna některé tyto změny a aktuální stav přináší mnoho výzev, a pokud budu na trh hledět pouze pohledem investora, pak většina z nich je pozitivních. O tom ovšem budu detailněji hovořit právě na své přednášce na letošním MoneyExpo Invest.

 Jaký lze dnes očekávat dlouhodobý výnos z pronájmu nemovitostí?

Výnos z nemovitosti je především závislý na podmínkách nákupu nemovitosti a i zde platí, že základní podmínkou každé dobré investice, nemovitosti nevyjímaje, je koupit za dobrou cenu. Obvykle investoři dosahují běžný výnos kolem 5 % ročně.

Pokud ovšem nákup správně načasujete a promyslíte v detailech – to znamená, nakoupíte v příhodné době, v době poklesu cen nemovitostí a v lokalitě, kde ceny nemovitostí byly dočasně relativně nízko oproti jiným lokalitám (např. Ústí nad Labem x Praha), popřípadě máte schopnosti a strategii, jak dosáhnout lepší kupní ceny, lze dosáhnout ročního výnosu z pronájmu v rozmezí 8 až 10 %.

Jsi znám některými velmi zajímavými radami, jak postupovat při jednání ve snaze snížit cenu kupované nemovitosti. Můžeš některé prozradit?

Prozradím pouze jednu. O ceně nemovitosti nevyjednávejte při samotné prohlídce nemovitosti a při prvním kontaktu s prodávajícím! Ostatní, když dovolíš, bych si opět nechal na moji listopadovou přednášku v rámci MoneyExpo Invest 2019 a jeho účastníky. 🙂

Je lepší kupovat nemovitosti ve velkých městech nebo v těch menších?

Důležitá není ani tak velikost města, ale spíše vnímání lokality, ve které se město nachází. Proto můžete vidět, že např. v Praze jsou ceny nemovitostí vysoké a v Mostě, který je počtem obyvatel relativně velkým městem, naleznete ve srovnání s menšími městy na Vysočině či ve východních Čechách, ceny bytů výrazně nižší.

Opět tedy platí – investice do nemovitostí musí být promyšlenou investicí. Pokud chcete být úspěšnými investory, musíte o lokalitě nákupu nemovitosti přemýšlet, najít relativně podhodnocené nemovitosti v lokalitách, kde ceny nemovitostí do budoucna porostou. Co se pronájmu nemovitosti týká, dá se říci, že se ceny ve velkých a středně velkých městech výrazně neliší.

Města s menší obslužností mají nižší ceny nájmů, ty ovšem se kompenzují nižší cenou nemovitosti. Ovšem lze např. vysledovat, že např. Vysočina má poměrně vysoké ceny nemovitostí, ale relativně nízké výnosy z nájmů. Výnosy jsou pak zde nižší. Do velmi podobné situace se dostávala v posledních letech také Praha.

Také je nutné pracovat se znalostí toho, že ceny nemovitostí se pohybují v určitých cyklech, které jsou odrazem vývoje ekonomického cyklu, zatímco ceny pronájmů v dlouhodobém horizontu rostou nebo stagnují, neklesají silou ekonomického cyklu. A to je velmi pozitivní skutečnost.

Jak se na trhu projevují krátkodobé pronájmy typu Airbnb?

Airbnb se v posledních letech staly velmi populární. Jde o jednu z možností, jak nemovitosti pronajímat. Investoři využívají toho, že nemovitost je flexibilní ve svém využití, neexistuje problém s vymáháním nájemného a lze dosáhnout až o 100 % vyšších výnosů oproti dlouhodobým pronájmům.

Na trhu rezidenčních nemovitostí Airbnb zvyšují cenu rezidenčních nemovitostí, neboť zákonitě snižují nabízené množství pronajímaných bytů. Negativem jsou vyšší časové, ale i finanční náklady na správu „Airbnb“ pronajímané nemovitosti.

Vyplatí se Airbnb i v menších městech?

Ano. U Airbnb je důležité, jak nemovitost inzerujete. V Praze a do jisté míry též v Brně je vhodné inzerovat možnost ubytování v kvalitě komfortu hotelového pokoje v centru či možností s dojezdem do centra, lze se soustředit též na nabídku bytů klientům na služebních cestách.

V menších městech je nutné se zaměřit na krátkodobé pobyty hostů, kteří chtějí vidět unikátní památku nebo městem projíždějí a chtějí si na cestě odpočinout. Pronajímat lze též objekty pro rekreaci v přírodě. Byty v Praze si lidé často najímají namísto drahých hotelů, tedy s cílem ušetřit.

V menších městech může v určitém období, např. festivalů, být nedostatek hotelových pokojů, lidé volí ubytování v pronajímaných rezidenčních bytech či domech. znám některými velmi zajímavými radami, jak postupovat při jednání ve snaze snížit cenu kupované nemovitosti.