Zpětný leasing nemovitosti – výhody, nevýhody a rizika

Zpětný leasing je určen pro klienty, kteří potřebují hotovost, zbavit se více půjček, oddlužit nemovitost nebo vyplatit z exekuci. Tito klienti bohužel nemají šanci dostat úvěr nebo půjčku od žádné bankovní instituce, jelikož jsou pro banky nebonitní nebo mají negativní záznam v bankovním registru. Možným řešením, jak se vyhnout případným exekucím nebo vystěhování, kvůli nedostatku financí, je tak zpětný leasing nemovitosti.

Zpětný leasing nemovitostí se poskytuje na nemovitosti určené k bydlení, tedy byty v osobním vlastnictví, družstevní byty a rodinné domy. Jedná se o alternativní způsob financování nemovitostí, rozšířený ve většině zemích. Výhodou zpětného leasingu nemovitosti je individuální přístup a rychlost, jakou jde nemovitost úplně oddlužit a následně doplatit hotovost.

Co je to zpětný leasing nemovitostí?

Zpětný leasing není tedy ani půjčka ani prodej. Co to tedy je a kdy je vhodné takovou službu využít?

Zpětný leasing nemovitostí je v podstatě obchod. Během takového obchodu realitní kancelář nebo jiná specializovaná firma odkoupí nemovitost. Ta ale zůstane v užívání původnímu majiteli, který za její užívání bude ale nově platit nájem.

Následně si ji pak může ale původní majitel zpět odkoupit. Součástí takového obchodu je tak nejen kupní smlouva, ale i nájemní smlouva a následná kupní smlouva.

Zpětný leasing je možné využít také na nemovitosti, které by byly jinak tzv. neprodejné (například kvůli exekucím, hypotékám, věcným břemenům apod.)

Jaké jsou důležité pojmy, které se pojí se zpětným leasingem nemovitostí?

Hlavním pojmem ve zpětném leasingu je prodejní cena nemovitosti, od které se leasing odvíjí. Prodejní cena nemovitosti v tomto případě neodpovídá ceně, která je obvyklá na trhu ale odpovídá finanční situaci klienta zpětného leasingu nemovitostí.

Odpovídá totiž tomu, jaké dluhy dotyčný má, jaký si může dovolit platit následný nájem a za jakou částku pak bude nemovitost případně zpět odkupovat.

Co se týká následné částky za nájem, ta je ve většině případů definována firmami, které nemovitost odkoupí, jako jedno procento z celkové prodejní ceny nemovitosti.

Pokud si bude za nějaký čas nemovitost vykupovat zpět původní majitel (jedná se o tzv. garantovanou dobu vykoupení, která se pohybuje obvykle mezi třemi až pěti lety), bude se jednat o tzv. cenu opětovného výkupu nemovitosti.

Taková částka, za kterou si původní majitel bude moci svou nemovitost koupit zpět, vychází z ceny prodeje plus úrok za každý rok. Firmy tak mohou za rok navýšit prodejní cenu na základě úroků třeba až o dvacet procent.

Kdy se pro zpětný leasing rozhodnout?

Kdy je vhodné se pro zpětný leasing rozhodnout a kdy si naopak toto rozhodnutí rozmyslet?

V případě, že má někdo jasno, že není schopen splácet pravidelné splátky půjček nebo hypoték, může zpětný leasing (a tedy odkoupení nemovitosti) pomoci se splácením dluhů nebo případně i jiných dalších půjček.

Pokud je už situace tak daleko, že hrozí dotyčnému exekuce, zpětný leasing může rychle pomoci s řešením. Nejenže díky penězům za prodej tak bude možné splatit dluhy včas a tím pádem se exekuci vyhnout, ale současně není potřeba opouštět stávající nemovitost a dlužník tak může zůstat „ve svém“.

Nicméně jsou i situace, kdy může už hrozit dokonce dražba nemovitosti. V těchto případech se zpětný leasing ukazuje jako to nejvýhodnější řešení.

Dražby jako takové totiž začínají ve většině případů s dvoutřetinovou tržní cenou. Nicméně je třeba také počítat, s tím, že se takové částce přičtou ještě dalšími poplatky, kvůli kterým se pak k majiteli dostane jen zlomek peněž, které by po dražbě mohly.

Kdy zpětný leasing není nutný?

Ve chvíli, kdy se nejedná o vážné finanční problémy, jako jsou například statisícové nebo dokonce milionové dluhy a vyřeší ji například „klasická“ bankovní půjčka, zpětný leasing není nutný.

Navíc, když dotyčný nemá k oné nemovitosti pevný citový vztah a může ji tak prodat bez větších obtíží (například rodinné neshody apod.), obdržené peníze za prodej mohou pomoci se jednodušeji zbavit dluhů a začít znovu třeba i v levnějším nájmu.

Výhody zpětného leasingu

Zpětný leasing má oproti ostatním podobným službám tu výhodu, že neprověřuje příslušné registry a nevyžaduje potvrzení o příjmech.

Další (a velice podstatnou) výhodou je, že nemovitost je stále v užívání původního majitele.

Splátky, které souvisí se zpětným leasingem nemovitostí, jsou taky oproti jiným přijatelnější a může být tak jednodušší spojit jak splátkový kalendář, tak i standartní výdaje. Mimo jiné nájem, který pak dotyčný platí za bydlení, je fixní a nemusí tak hrozit náhlé zvýšení životních nákladů.

Navíc se nevyžaduje odhad nemovitosti, což může celý proces získání leasingu ještě značně urychlit.

Nevýhody zpětného leasingu

Na druhou stranu zpětný leasing má také nevýhody. Jedná se například o cenu prodeje nemovitosti. Ta je omezena tím, kolik je dotyčný schopen platit měsíčně za nájem.

Při hledání té správné společnosti, která poskytne zpětný leasing nemovitosti, je bohužel možné narazit na podvodníky, kteří se budou snažit nejen nalákat na „výhodnější“ podmínky, ale mohli by také způsobit problémy během následného odkupu nemovitosti apod.

Rozhodnutí, jestli se pro zpětný leasing rozhodnout je tak vhodné si řádně promyslet. Podpis smlouvy k zpětnému leasingu se totiž vyplatí v případě, když si je dotyčný opravdu jistý, že aktuální finanční problémy jsou dočasné a také že má jistotu finančního příjmu, díky kterému bude možné splácet měsíční částky.

Parametry zpětného leasingu

Parametry, které většina společností vyžaduje ke zpětnému leasingu, se týkají nejen částky. Ta se většinou pohybuje od sta tisíc do jednoho a půl milionu korun.

Doba splatnosti je ve většině případů kolem dvaceti let a financování se pohybuje od padesáti do sedmdesáti procent z tržní ceny nemovitosti.

Navíc musí být žadateli minimálně 18 let a musí se jednat o občana České republiky.

Další parametry a podmínky firem a společností, které by si měl každý budoucí klient před podepsáním smlouvy ověřit jsou například:

• zda je společnost, která leasing nabízí, pouhým zprostředkovatelem nebo přímým investorem

• kdy bude možnost si nemovitost odkoupit zpět do vašeho vlastnictví

• za jakou částku se bude nemovitost prodávat při zpětném odkoupení

Co lze zpětným leasingem nemovitosti vyřešit?

Zpětným leasingem nemovitost můžou žadatelé vyřešit nejeden problém a to nejen finanční.

Mezi hlavní důvody, proč se pro zpětný leasing rozhodnout a co se jím dá vyřešit?

• nedostatek finančních prostředků

Hlavním důvodem, proč je dobré se pro zpětný leasing rozhodnout je nedostatek finančních prostředků.

• přetížení rodinného rozpočtu nevýhodnými úvěry

Pokud se nejedná o první půjčku v rodině, jejíž splácení nejde zcela podle plánů, je pravděpodobné, že se rodina obrátí na možnost právě zpětného leasingu.

Splátky jednotlivých půjček se totiž mohou nahromadit a nepříjemně tak zatížit rodinný rozpočet. Hlavně v případě, že se jedná o nevýhodně uzavřené smlouvy (a tedy v konečném důsledku i úvěry).

• tlak ze strany ostatních věřitelů z důvodu dalších dluhů

Dalším důvodem, který může rozhodnutí, zda si zažádat o zpětný leasing, popohnat, je tlak ze strany ostatních věřitelů (tedy v případě jiných neuhrazených dluhů a jiných půjček).

• hrozící nebo již probíhající exekuce

Také záchranou před hrozící exekucí může být právě žádost o zpětný leasing. Nicméně pokud exekuce už probíhá, je také možné zažádat o leasing a tím pádem se dané exekuce zbavit.

Nicméně zde platí, že čím dříve se podá taková žádost, tím lépe!