Významný krokem k vlastnímu bydlení může být právě hypotéka na družstevní byt. Princip jak hypotečního úvěru, tak dalších hypoték, je stejný – nutnost ručit nemovitostí. Hlavní převahu však stále mají klasické hypotéky, které je prakticky možné využít na cokoliv, co se týká financování vlastního bydlení. Co to taková hypotéka na družstevní byt obnáší, jak může probíhat financování družstevního bytu a především: co znamená družstevní byt?
Koupě družstevního bytu má odlišná pravidla a možnosti financování, než u bytů v osobním vlastnictví. Takový postup zahrnuje více než jen koupi bytu; kupující se stává členem družstva a mohou se ho týkat i daňové povinnosti.
Shrnutí článku
Družstevní vlastnictví znamená podíl v bytovém družstvu, nikoli přímé vlastnictví nemovitosti. To má vliv na koupi i prodej družstevního bytu.
U hypotéky na družstevní byt nelze jako zástavu použít samotný byt, pokud není stanoveno, že byt bude do dvou let převeden do osobního vlastnictví. Pro tuto možnost je k dispozici předhypoteční úvěr.
Bankovní produkty, jako je úvěr na bydlení nebo předhypoteční úvěr, slouží speciálně pro nákup družstevního bytu.
Prodej družstevního podílu přináší daňové povinnosti. Přítomnost anuity družstevního bytu ovlivňuje jak prodejní cenu, tak zájem kupujícího.
Smlouva o převodu družstevního podílu obsahovat podrobné smluvní náležitosti a vyžaduje souhlas bytového družstva.
Co znamená družstevní byt
V první řadě je nutné zodpovědět základní otázku: co znamená družstevní byt? Samotný družstevní byt je takový typ bytu, který patří tzv. bytovému družstvu, tedy právnické osobě. Ten, kdo družstevní byt využívá, má pouze bytový podíl.
Nejzásadnějším rozdílem mezi družstevním a klasickým bytem je fakt, že byt v osobním vlastnictví patří konkrétní fyzické nebo právnické osobě. Družstevní byt vlastní bytové družstvo. Další rozdíl je v tom, že samotný družstevní byt může koupit pouze fyzická osobou, nikoli právnická.
Družstevní byt vs. osobní vlastnictví
V rámci družstevního vlastnictví kupující nezíská celý byt, pouze podíl v bytovém družstvu. Ten mu dává právo užívat, a případně prodat, konkrétní byt. Družstvo zůstává právoplatným vlastníkem celé budovy i jednotlivých bytů.
Prodej družstevního bytu v podstatě znamená transakci s družstevním podílem. Převod, pravidla a požadované souhlasy se liší od standardních prodejů bytů. Některá družstva vyžadují oznámení a souhlas nových členů.
Jak funguje družstevní vlastnictví
Každý člen se aktivně účastní schůzí družstva a ovlivňuje správu budovy. Vlastnictví podílu přináší kromě hlasovacího práva i omezení při prodeji nebo úpravách bytu. Všechna klíčová rozhodnutí, zejména rekonstrukce nebo některé prodeje, musí být koordinována s vedením družstva.
Klíčové aspekty družstevního vlastnictví:
- K významným přestavbám nebo rekonstrukcím se vyžaduje souhlas družstva.
- Prodej podílu obvykle vyžaduje informování družstva a někdy i dodržení jeho předkupního práva.
- S členstvím souvisí hlasovací práva a účast na rozhodování.
Pochopení podstaty družstevního vlastnictví zajistí, že kupující vstoupí do obchodu s realistickými očekáváními, a to jak ohledně zákonných práv, tak účasti a trvalé odpovědnosti v rámci bytového družstva.
Cena družstevního bytu
Cena družstevního bytu je v naprosté většině případů nižší než bytů v osobním vlastnictví. Orientačně by se dalo říci, že tržní cena družstevního bytu je průměrně o deset procent levnější oproti bytům v osobním vlastnictví ve stejné lokalitě. Přesnou cenu družstevního bytu tedy nelze stanovit, vždy záleží na konkrétním bytě.
Nejen celková částka bytu ovlivňuje konečnou výši hypotéky na družstevní byt. Mezi falší faktory patří například doba fixace nebo poměr výše hypotéky a celkové ceny družstevního bytu.
Jak financovat družstevní byt
Pro financování družstevního bytu se skvěle hodí úvěr na družstevní byt. Mezi další podobné úvěry patří třeba úvěr ze stavebního spoření nebo americká hypotéka.
Kromě tradičních hypoték otevírají specializované úvěry pro nákup družstevních bytů dveře mnoha budoucím kupujícím. Vybírat lze z předhypotečního úvěru na družstevní byt, hypotéky a účelové půjčky na bydlení.
Úvěr na družstevní byt
Předhypoteční úvěr se využívá pro koupi družstevního bytu, který do dvou let přejde do osobního vlastnictví. Slouží pro specializované situace, jako je například:
- koupě státních nebo obecních nemovitostí
- nákup v dražbě nebo insolvenci
- převod z družstevní vlastnictví na osobní
- stavební úpravy a rekonstrukce
- koupě pozemku a výstavba s převodem do vlastnictví klienta po proběhnutí kolaudace
Následně se nejpozději po dvou letech úvěr změní v hypoteční úvěr, jehož součástí je nutnost zastavit nemovitost.
Samotný úvěr na družstevní byt se vyplatí spíše ke koupi družstevního bytu za nižší částku. Ty bývají k dispozici častěji mimo centra větších měst. Úvěry od Buřinky České spořitelny nevyžadují ručit nemovitostí. Klient má k výběru například úvěr ze stavebního spoření či úvěr přímo na družstevní byt.
Hypotéka na družstevní byt
Aby fyzická osoba získala hypotéku na družstevní byt, musí mít obvykle k dispozici nemovitost jako zajištění. Nesmí se jednat o daný družstevní byt, pokud nepřejde do osobního vlastnictví.
Pokud družstvo byty převést plánuje, banky umožňují předhypoteční úvěr. Tento krátkodobý úvěr s platností do dvou let poskytuje čas na právní přechod nemovitosti.
Po úplném převodu se předhypoteční úvěr automaticky změní na běžnou hypotéku. Toto řešení přináší výrazné výhody:
- nižší úrokové sazby
- méně poplatků
- zjednodušené schvalování, jakmile lze byt oficiálně zastavit
Před podáním nabídky musí kupující od družstva získat písemné potvrzení o plánovaném převodu. Banky na tomto dokumentu trvají. Vynechání tohoto kroku může vést k zamítnutí hypotéky nebo vyšším dočasným nákladům.
Alternativy hypotéky na družstevní byt:
- zástava nemovitosti
Kupující si musí ujasnit, zda družstevní byt zůstane jako družstevní podíl, nebo přejde do osobního vlastnictví. Zůstat aktivní při jednání s bankou a družstvem tak může zajistit bezproblémové získání hypotéky a následné převedení bytu do osobního vlastnictví.
Je možné ručit družstevním bytem?
Podmínky hypotéky na družstevní byt jasně stanovují, že ručit družstevním bytem nelze. Nicméně existuje varianta ručení jinou nemovitostí, tedy ne tou kupovanou (v tomto případě družstevním bytem). Hlavní faktor je, že musí pokrývat danou výši úvěru.
Ačkoli ručení družstevním bytem možné není, kupující mohou jako zástavu použít byt rodinného příslušníka nebo rekreační objekt.
Družstevní struktura se vztahuje i na rekonstrukce a přestavby. K významným změnám potřebují členové souhlas družstva.
Půjčka na družstevní byt
Možností půjček na družstevní byt může být celá řada. Přestože se samotná koupě družstevního bytu zdá z hlediska administrativy a podmínek složitá, získat půjčku na družstevní byt není nemožné.
Většina běžných bank, včetně Komerční banky, České spořitelny (nabízí úvěry od „Buřinky“), ČSOB a Raiffeisenbank, půjčky na bydlení půjčuje. Účelovou půjčku na bydlení nabízí ČSOB. Přímou půjčku na družstevní byt má v nabídce Česká spořitelna.
Koupě družstevního bytu
Kromě promyšlení jeho financování by měla koupě družstevního bytu zahrnovat i pečlivé prostudování stanov daného družstva. Ty totiž mohou napovědět, jaké podmínky daná koupě bude obsahovat, například:
- podmínka, že člen družstva musí být pouze fyzická osoba
- vyloučení spoluvlastnictví aj.
Pokud by se o koupi družstevního bytu zajímala právnická osoba, nemusí jí být v takovém případě vyhověno.
Další nezbytnost představuje plánování. Kupující totiž nezískává byt, pouze družstevní podíl, který mu dává právo užívat konkrétní jednotku. Existují dvě hlavní cesty:
- hypotéka zajištěná jinou nemovitostí
- hypotéka na družstevní byt, který následně přechází do osobního vlastnictví
Zástava družstevního bytu možná není, dokud se nepřevede do osobního vlastnictví. Pro mnoho lidí v menších městech nebo s omezenými zdroji představuje družstevní byt ideální řešení.
Proces koupě družstevního bytu proto vyžaduje jasnou komunikaci s družstvem, prověření možností převodu a výběr správného bankovního produktu.
Co je to anuita družstevního bytu?
Anuita družstevního bytu znamená nesplacenou částku úvěru, který si družstvo vzalo na výstavbu nebo rekonstrukci nemovitosti, a kterou musí zaplatit. Splácet může například původnímu majiteli, jako je město či obec. Povinnost se týká každého, kdo má podíl družstevního bytu.
Je-li anuita řádně splacena, může mít družstevní podíl vyšší cenu, protože nový majitel nezdědí žádný nesplacený dluh.
Nesplacená anuita naopak kupní cenu snižuje a nový člen bude muset družstevní úvěr nadále splácet. Vedle pravidelných splátek může družstvo zbývající anuitu splatit jednorázově a v hotovosti. Některé banky odmítají financovat družstevní byty s nesplacenu anuitou.
Družstvo musí sdělit s dostatečným předstihem následující:
- celkovou výši anuity
- měsíční splátky
- dobu splácení
Dokud anuita družstevního bytu není kompletně splacená, nelze daný byt převést do osobního vlastnictví.
Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví
Pokud se dotyčný rozhodne pro koupi družstevního bytu, samotný převod družstevního bytu do osobního vlastnictví je možný až ve chvíli, kdy dojde ke splacení anuity.
Samotný proces převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví má daná pravidla. Na tzv. členské schůzi musí totiž padnout souhlas celého družstva v písemné formě s úředně ověřenými podpisy.
Výjimka nastává v případě převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví člena družstva, který v bytě žije jako nájemce. S tím vším souvisí potřebná administrativa, jejíž součástí je smlouva o převodu družstevního podílu.
Smlouva o převodu družstevního podílu
S přípravou smlouvy o družstevním podílu může pomoci vzor od bytového družstva, nebo pomoc právníka, který smlouvu připraví na základě individuálních požadavků. Převedení podílu se bez smlouvy neobejde. Důležitým parametrem je i cena, u družstevních bytů poměrně specifický faktor.
Podíly mohou vlastnit a převádět pouze členové družstva. Převod obchází katastr nemovitostí, takže je rychlejší a méně byrokratický. I tak se však musí řídit určitými právními a družstevními pravidly.
Převod připravuje a řídí přímo družstvo. Spoluvlastníci, např. manželé, musí podepsat oba. Potenciální kupující mohou najít vzory smluv na internetu, nicméně konzultace s právníkem umožní předejít technickým chybám nebo nákladným sporům.
Právně vyhovující smlouva o převodu družstevního podílu musí obsahovat:
- smluvní strany a úvodní ustanovení
- prohlášení převodce, že patří mezi členy družstva a vlastní podíl bytu
- předmět smlouvy: převod na nabyvatele, který se zavazuje byt převzít a uhradit kupní cenu
- časový harmonogram převzetí bytu, platební podmínky kupní ceny
- prohlášení smluvních stran, možnost odstoupit od smlouvy a závěrečná ustanovení
- místo, datum a podpisy převodce a nabyvatele
Správně připravená a uzavřená smlouva družstevního vlastnictví zajišťuje spokojenost a bezpečné nabytí nového družstevního podílu.
Daňové povinnosti při prodeji družstevního bytu
Prodej družstevního bytu zahrnuje řadu právních a daňových povinností. Většina družstev si vyhrazuje předkupní právo spoluvlastníků, které jim dává první možnost koupit jakýkoli podíl nabízený k prodeji.
O rozhodnutí byt prodat musí člen družstvo písemně informovat. Oznámení musí zahrnovat prodejní cenu a totožnost kupujícího. Družstvo má poté obvykle 30 dnů na uplatnění svého předkupního práva.
Daňové povinnosti vznikají v případě, že prodávající dosáhne zisku z prodeje. Ze zákona pak musí zaplatit daň z příjmu, pokud doba mezi nákupem a prodejem družstevního podílu nepřesáhne pět let.
Pravidlo počítá dobu od nabytí bez ohledu na datum skutečného nastěhování. Uplyne-li alespoň pět let nebo prodávající použije prostředky na bydlení či byt zdědí, daň platit nemusí.
Za rok 2024 činila sazba daně z příjmů fyzických osob 15 % do částky 1 582 812 Kč (spolu s ostatními příjmy za daný rok). Výše 23 % se týká osob, jejichž celkový roční příjem i s prodejem bytu uvedenou částku přesáhl.
Zásadní je, že každý, kdo prodává za více než 5 milionů korun, musí tuto skutečnost oznámit finančnímu úřadu, i když se na něj daň nevztahuje.
Nevýhody družstevního bytu
I družstevní byt přináší problémy, které mohou výrazně ovlivnit každodenní život. V družstevním bytě je obyvatel technicky pouze nájemcem, nikoli skutečným vlastníkem bytu. Tento typ bydlení navíc omezuje členství na fyzické osoby a vylučuje z vlastnictví právnické osoby.
Rozhodování v družstvu s sebou často přináší komplikace, například neshody na schůzích, konflikty při hlasování a problémy kolem oprav budovy. Pokud člen neplní včas své finanční závazky, může ho družstvo dokonce vyloučit.
Přehled nevýhod družstevního bytu:
- Člověk je jen nájemcem, nikoli skutečným vlastníkem
- Další pronájem bytu je zakázán
- Mohou vznikat neshody v družstvu
- Vyloučení při nedodržování finančních podmínek
- Komplikované dědictví; podíl může vlastnit pouze jedna osoba
- K větším opravám nebo úpravám nutný souhlas družstva
- Družstevním bytem nelze ručit pro hypotéku
Každá z těchto nevýhod může mít negativní vliv na finanční plánování členů družstva. Před výběrem této formy bydlení je klíčové zvážit výhody a nevýhody družstevního bytu.
Již od roku 2008 se věnujeme tématům spojeným s podnikáním, kariérním růstem, osobními financemi či situací na pracovním trhu. Autor vystudoval management a ekonomii.
