Předhypoteční úvěr – hypotéka dopředu

Předhypoteční úvěr je vhodným nástrojem financování právě tam, kde není možné využít předmět koupě jako zástavu. Jde o získání peněz na koupi družstevního bytu, privatizaci obecního bytu a dalších možností, kdy nelze zastavit danou nemovitost a je nutné doložit dostatečnou výši příjmů. Co se označuje termínem předhypoteční úvěr, jaký je rozdíl mezi hypoúvěrem a hypotékou a jaká další fakta by měli žadatelé znát?

Co je předhypoteční úvěr? Tento úvěr je spojen s hypotékou, která na takový úvěr navazuje. Doba trvání předhypotečního úvěru je podstatně kratší než doba hypotéky, která na tuto půjčku navazuje, a obvykle je sjednáván na dobu do 12 měsíců. Předhypoteční úvěr musí být vždy splacen navazující hypotékou a nikdy z vlastních zdrojů.

Předhypoteční úvěr slouží především fyzickým osobám, které kupují nemovitosti do osobního vlastnictví. Obvykle jde o nemovitosti od družstva, o parcelu od obce, privatizaci obecního bytu nebo získání domu v rámci developerského projektu.

Není však možné tento druh předhypotečního úvěru využít na klasický nákup bytu fyzickou osobou od jiné fyzické osoby. V praxi je sjednáván společně s hypotečním úvěrem, který na něj navazuje a je určen na jeho uhrazení.

Hypotéka

Co to je hypotéka? Hypoteční úvěr je dlouhodobý úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Nemovitostí je myšlena nemovitost určená k bydlení, která se nachází na území ČR a je také zapsaná v katastru nemovitostí. Hypotéka může pomoci žadatelům jak k pořízení vlastního bydlení, tak k pořízení nemovitosti, kterou chtějí pronajímat.

Podmínky získání hypotéky jsou nicméně poměrně striktní a přísné. Může se stát, že hypotéka nemůže být použita na koupi bytu z toho důvodu, že vybranou nemovitost nelze použít k zajištění hypotečního úvěru.

Příkladem takové situace může být družstevní byt. Kupující totiž nezískává vlastnická práva k bytu, leč pouze právo na užívání bytové jednotky.

Hypotéka dopředu

Podmínky k získání předhypotečního úvěru, nebo také hypotéky dopředu, se u jednotlivých bank liší. Rozdíl mezi podmínkami pro poskytnutí hypotéky a předhypotečního úvěru je v tom, že pro předhypoteční úvěr je vyžadována vyšší bonita a to z důvodu vyšších úroků.

Mezi další základní rysy předhypotečního úvěru patří mimo jiné například sjednání samotného úvěru bez zástavy nemovitosti, sjednání společně s hypotékou nebo vyšší úrokovou sazbu než samotná hypotéka.

S tím souvisí také další podmínka, že žadatel splácí pouze úroky, jistinu ne. Nicméně po celou dobu, co žadatel čerpá hypotéku dopředu a na standardní hypotéku teprve čeká (tedy než si danou nemovitost vybere), čerpá předhypoteční úvěr za vyšší úrokovou sazbu.

Na druhou stranu výhoda splácení pouze úroků je, že zaplacené úroky za předhypoteční úvěr je možné si odečíst z daní, stejně jako to lze u úroků z klasické hypotéky.

Hlavní rozdíl oproti samotné hypotéce je ten, že předhypoteční úvěr je krátkodobý. To znamená, že nejpozději do dvou let musí mít žadatel možnost danou nemovitost použít jako zástavu. Pokud se tak nestane, musí žadatel splatit celý úvěr sám.

Taková nemovitost, která se použije jako zástava, musí být v osobním vlastnictví buď rovnou samotného žadatele, nebo třetí osoby. Nemůže se tak ručit třeba družstevním bytem, který má ve vlastnictví družstvo.

V takovém případě by musel být nejprve byt převeden do osobního vlastnictví a až poté použit jako zástava. Taková situace je velice častá, jelikož nejčastější žadatelé o předhypoteční úvěr jsou právě ti, kdo chtějí koupit družstevní byt.

Nicméně převod z družstevního bytu do soukromého vlastnictví může dlouho trvat. Právě díky hypotéce dopředu je možnost čerpání úvěru před samotným ručením bytem.

V praxi to tedy znamená, že žadatel nejprve dostane předhypoteční úvěr, ze kterého koupí družstevní podíl daného bytu a následně má dva roky na to, aby převedl takový podíl do osobního vlastnictví. Až po tom, co tak učiní, může být byt použit jako zástava.

Družstevní byt není jediný typ nemovitosti, na který je možné využít předhypoteční úvěr. Úvěr může také sloužit ke koupi obecního domu, který bude v blízké budoucnosti také převeden do osobního vlastnictví, nebo na stavbu i rekonstrukci domu.

Předschválená hypotéka

S předschválenou hypotékou jde ruku v ruce pojem pohotovostní úvěr. Oba pojmy mají společné to, že se jedná o úvěr ze stavebního spoření, který je určen k bydlení.

Využít takový úvěr mohou kupující (nebo ti, kteří koupi mají v plánu), kteří ještě nemají nemovitost vybranou, nicméně chtějí být na takovou koupi předem připraveni a mít tak jistotu, že až si nemovitost vyberou, nebudou ztrácet čas čekáním na schvalování hypotéky.

Proto se dá říci, že pohotovostní úvěr funguje jako určité předschválení hypotéky nebo tzv. „opačná hypotéka.“ Nicméně pokud se mluví o předschválené hypotéce, nejedná se o hypotéku v pravém slova smyslu. Pohotovostní úvěr je totiž možné schválit i bez toho, aby měl žadatel nemovitost vybranou.

Výhoda takového pohotovostního úvěru je v tom, že klient má bankou schválený úvěr a také podepsanou úvěrovou smlouvu. Žadatel tak může být v klidu, co se týká financí a může se soustředit pouze na hledání té správné nemovitosti.

Až danou nemovitost najde, následné financování je rychlé a relativně jednoduché, jelikož jsou všechny náležitosti předem připraveny a peníze tak mohou být čerpány prakticky ihned.

Na druhou stranu v případě, že si žadatel vybere dražší nemovitost, než je poskytnutý úvěr, musí celý proces schvalování začít od začátku. Z toho důvodu se vyplatí na takovou situaci myslet předem a zažádat si o pohotovostní úvěr (neboli v tomto případě předschválení hypotéky) o pár procent vyšší, než jsou prvotní plány.

Hypoúvěr vs. hypotéka

Jaký je rozdíl mezi hypoúvěrem vs. hypotékou? Odpověď na otázku, co to je hypotéka, je poměrně jasná. Hypotéka je dlouhodobý úvěr, který je zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Taková nemovitost je pak určena k bydlení. Daná nemovitost se musí nacházet na území ČR a musí být zapsaná v katastru nemovitostí.

Hypotéka může být klasická, tedy účelová, která je vázána jen na pořízení bydlení, nebo neúčelová, tedy hypotéka, kterou je možné financovat prakticky cokoli. Typickým příkladem může být americká hypotéka.

Hypoúvěr je úvěr ze stavebního spoření, stejně jako pohotovostní úvěr. To znamená, že je poskytován pouze stavebními spořitelnami. Hypoúvěr funguje na principu, že je nejprve poskytován překlenovací úvěr, který má pevnou úrokovou sazbu na dva roky. Teprve poté je poskytnut úvěr ze stavebního spoření.

Co se označuje termínem předhypoteční úvěr?

Samotný předhypoteční úvěr je podobný úvěr jako ten pohotovostní. Jedná se o účelový úvěr, který je používán k investicím do bydlení. Předhypoteční úvěr je pak poskytován jak ke koupi, tak na stavbu nebo rekonstrukci nemovitosti.

Rozdíl mezi předhypotečním úvěrem a pohotovostním úvěrem je tedy v tom, že pohotovostní úvěr se na rozdíl od předhypotečního úvěru váže na stavební spoření. Rozdíl mezi předhypotečním úvěrem a klasickou hypotékou je ten, že předhypoteční úvěr nevyžaduje zástavní právo a v tom případě ani samotnou nemovitost.

Předhypoteční úvěr má tedy smysl v tom případě, kdy se jedná o dočasné půjčení finančních prostředků bez zajištění. Situace je tedy stejná jako u pohotovostního úvěru, nicméně absence zástavy je pouze dočasná.

Díky předhypotečnímu úvěru je možné získat úvěr na bydlení, aniž by byla nutná okamžitá zástava nemovitosti. Na druhou stranu je s ním spojen vyšší úrok. Úroková sazba se však sníží hned poté, co se zřídí zástavní právo a z předhypotečního úvěru se stane běžná hypotéka.

Přestože předhypoteční úvěr neposkytují všechny banky, jedná se o službu, která je relativně dobře dostupná vše žadatelům.

Jak získat nejvýhodnější hypotéku nebo hypoúvěr?

Pokud jde však o získání nejlepší hypotéky nebo hypotečního úvěru, je třeba zvážit určité faktory.

Za prvé je důležité provést průzkum a porovnat různé hypotéky dostupné u věřitelů. Vždy je třeba se ujistit, že klient rozumí podmínkám úvěru, jako je úroková sazba a výše poplatků. Provedení kontroly úvěruschopnosti je důležitým krokem v procesu, protože pomáhá věřitelům určit další výši úvěru a jeho schválení.

Za druhé je důležité, aby klient posoudil současnou finanční situaci a rozhodnul se, kolik peněz si půjčit. Je třeba pečlivě zvážit měsíční výdaje a rozhodnout se pro přijatelnou částku na splácení. Je lepší vyvarovat se natahování rozpočtu, protože by to mohlo ohrozit splácení půjčky.

Také je třeba zamyslet se nad typem produktu, který si klient vybere, například úvěr s pevnou nebo pohyblivou úrokovou sazbou. Vyplatí se zvážit zákaznický servis, který věřitel nabízí. Při průzkumu mohou být užitečné internetové stránky pro porovnávání půjček online.

Nejlepší je ovšem obrátit se na finančního poradce, který se v těchto věcech vyzná nejlépe. Ví, jak úvěr vyřídit, a kde sehnat ten nejvýhodnější. Také má schopnost zařídit nejlepší úrok a pomoci s veškerou administrativou. Finanční poradce dokáže být velmi užitečný také po vyřízení úvěru. Například klienta může upozornit na končící fixaci hypotéky a pomůže zařídit výhodný úrok na další časové období.